皆さん、不動産を買うことを考えたことはありますか？
私は、これまで賃貸物件しか使ったことはないのですが、
あと数年したら不動産を買うことを
真剣に考えてみようかと思っています。
とりあえず都内で考えているのですが、正直、
大学から上京しているものの都内に
どんな地域があって、どこに住みたいとかは全く考えられていません。
しかし、不動産を買うのであれば、条件としたいことが２つあります。
それは、いつか売ろうと思ったときに売りやすいこと、
そして売るときに可能な限り値下がりしない物件であること。
地域の住みやすさ、魅力、子育てのしやすさは
もちろん検討すべきですがそこはあとで考えるとして、
まずはある程度物件の流動性があって売買が
スムーズに出来そうなところ、
そして値下がりしなさそうな地域はどこなのか、
どんな条件の物件なのかを、
国土交通省の過去の不動産取引データをもとに調査してみました。
過去データを分析したものになりますので、今後がどうなるかは
完全には予想出来ませんが、
今後を予想する際のインプットにはなるはずです。
こちらの投稿ではまず、売りやすい地域というのはどこなのか、
評価指標別のランキングと、独自の総合評価ランキングを作成しています。
Agenda
不動産取引調査しました。
想定読者
- 今後、都内で不動産を買おうかと考えている人
- 都内で買う場合は、いずれは売ることになるだろうと思っている人
メリット
- 実績として、どの地域の物件の取引数が多かったかがわかる
（合計・平均・件数の伸び率）
アジェンダ
- 売りやすい地域の定義
- 調査方法: 国土交通省のデータを参照
- 総合評価ランキングトップ20
- 総合評価の方法
- 指標別、売りやすい地域ランキング
- 2010年 - 2018年合計取引件数ランキングトップ20
- 2016年 - 2018年合計取引件数ランキングトップ20
- 2010年 - 2018年平均取引件数ランキングトップ20
- 2016年 - 2018年平均取引件数ランキングトップ20
- 2010年 - 2018年平均成長率ランキングトップ20
- 2016年 - 2018年平均成長率ランキングトップ20
- 終わりに
売りやすい地域の定義
⇒流動性、取引件数が多く、ばらつきも少ない
初めに、今回の調査対象である、「売りたいときに売りやすい物件」
をどのように定義したかについて触れます。
売りたいときに売れるというのは、すなわち
不動産の売買取引が成立しやすい、
つまり取引件数が多い地域であると考えています。
至極単純ですね。
取引件数が主な分析対象ですが、2010年から2018年まで、
及び直近3年間（2016年から2018年）の合計、平均、
伸び率、そしてばらつきを示す標準偏差をを見ています。
これは、ある特定の1期間だけ取引が多かった、
というようなバブル状況にあった地域をはじくためです。
分析しているのは過去データですので、過去のある一点で
流動性があったとしても、
それが今後も続くとは思えないですよね。
よって、長い目線で流動性を保持していた地域を調べることで、
売りたいときに売れる物件が多く存在する地域を調査しました。
調査方法: 国土交通省のデータを参照
調査の元データですが、国土交通省の取りまとめている
国土交通省 土地情報総合情報システムから取得しています。
今回は地域と取引件数に絞って分析を行いますが、
データとしては物件の条件や価格も記載されていますので、
次の投稿ではこちらも分析していきます。
分析方法
分析対象を住居のみに絞る
元データには工場建設や駐車場建設などの住居以外の
不動産取引も含まれていましたので、これらは除いています。
また、この段階で用途不明の不動産取引についても、
住居ではない可能性が否定できないため分析対象から除外しています。
築年数は30年未満・最寄駅からは徒歩30分以内に絞る
今後、条件別の分析も同じデータを使用していきますので、
この段階で取引時点の物件の築年数や最寄駅からの徒歩分数が
不明なものは除外しました。
同時に、築年数は取引時点で30年未満、そして最寄り駅からの
徒歩分数は30分以内の物件のみに絞っています。
市区町村・最寄り駅別に、各年における取引件数を整理
今回は取引件数を地域別に分析をかけていきますので、
どの市区町村及び最寄り駅に対して、
どれくらいの取引件数があったのかを整理しました。
レコード数がものすごいことになり、Excelが固まりまくりましたが、
その結果を以下に示します。
総合評価ランキングトップ20
初めにお伝えしますと、こちらの総合評価は
本ブログ独自の評価基準によります。
本ブログにおける評価基準は以下の通りです。
総合評価の方法：合計・平均・伸び率・安定性でそれぞれ評価できる地域を評価
2010年以降の合計取引件数が突出していても、
直近の取引件数が微妙であれば
すでに売りやすい地域ではない可能性がありますし、
合計・平均取引件数ともに高い水準でも伸び率がいまいちの時は
今後も売りやすい地域であるかはわかりません。
したがって、合計・平均・伸び率・そしてばらつきの少なさで
それぞれポイントをつけ、総合ポイントの高い地域を
評価する方式でランキングを作りました。
※ばらつきを示す標準偏差については、伸び率が高ければ標準偏差も 大きくなってしまいますので評価が難しいところですが、 この部分は少々考慮し、標準偏差はほかの指標に比べて 高ポイントを取得する地域が多くなるように調整を加えてあります。
評価基準：取引件数が多いほど、伸び率が高いほど、ばらつきが少ないほどポイントが多く付与
以下キャプチャが、今回の評価基準となります。
取引件数については多いほど高得点、
成長率（CAGR)は高いほど高得点、
そして取引件数はばらつきが少ない、
つまり標準偏差が小さいほど高得点としています。
採点の対象は、以下の8項目です。
- 合計取引件数：多いほど高得点
- 全期間：2010年-2018年
- 直近3年：2016年-2018年
- 平均取引件数 ：多いほど高得点
- 全期間：2010年-2018年
- 直近3年：2016年-2018年
- 成長率 ：高いほど高得点
- 全期間：2010年-2018年
- 直近3年：2016年-2018年
- 標準偏差 ：低いほど高得点
- 全期間：2010年-2018年
- 直近3年：2016年-2018年
ポイント別分布：上位15％が6ポイント以上
（標準偏差を除く）
ポイントごとにどの程度の件数が存在するのかを示した
キャプチャが以下となります。
基本的に、上位1%以内が10ポイントを得点するようにしています。
標準偏差については、ほとんど取引がされていない
地域などはばらつきがほとんどでなくなり、
意図せず高得点を得ることになってしまいますので、
標準偏差は高得点となる数値の幅を
多めにとって調整をしています。
合計取引件数と平均取引件数のポイントは平均
取引件数については、合計と平均の二つの指標があります。
合計取引件数が多いと、恐らく平均取引件数も
多くなると思われますので、このままポイントを
足し合わせると結局合計取引件数が多いところが
残ることになります。
よって、この部分の調整として、合計と平均の取引件数の
ポイントは合計した後で平均し、
それから成長率と標準偏差のポイントを加えています。
総合評価ランキングトップ20
それでは、総合評価ランキングのトップ20を見ていきましょう。
同率もあったので合計21件となっています。
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- 1位 : 大田区 - 池上駅
- 2位 : 杉並区 - 方南町駅
- 3位 : 墨田区 - 押上駅
- 4位 : 台東区 - 三ノ輪駅
- 5位 : 新宿区 - 初台駅
- 5位 : 八王子市 - 片倉駅
- 7位 : 新宿区 - 早稲田(メトロ)駅
- 7位 : 品川区 - 不動前駅
- 7位 : 大田区 - 大森町駅
- 7位 : 荒川区 - 荒川遊園地前駅
- 7位 : 板橋区 - 志村坂上駅
- 12位 : 中央区 - 宝町(東京)駅
- 12位 : 荒川区 - 熊野前駅
- 12位 : 板橋区 - 十条(東京)駅
- 15位 : 大田区 - 蓮沼駅
- 15位 : 葛飾区 - 金町駅
- 15位 : 立川市 - 泉体育館駅
- 18位 : 千代田区 - 四ツ谷駅
- 18位 : 台東区 - 浅草(つくばＥＸＰ)駅
- 18位 : 江東区 - 押上駅
- 18位 : 北区 - 赤羽岩淵駅
大田区・台東区：取引件数、伸び率、ばらつきすべてで高水準
新宿区・板橋区：成長率の高さでランクイン
複数回ランクインしている市区町村を見てみると、
大田区、台東区、新宿区、板橋区となります。
大田区、台東区はすべての評価項目で安定した成績をおさめ、
新宿区、板橋区は成長率の高さでランクインしている、
といった感じでしょうか。
指標別、売りやすい地域ランキング
総合評価とは別の、単純な取引件数の多かった地域、
伸び率の多かった地域でのランキングも、以下に示します。
2010年 - 2018年合計取引件数ランキングトップ20
- 1位 : 中央区 - 勝どき駅 : 997件
- 2位 : 江東区 - 豊洲駅 : 880件
- 3位 : 品川区 - 五反田駅 : 723件
- 4位 : 江東区 - 亀戸駅 : 711件
- 5位 : 墨田区 - 両国駅 : 697件
- 6位 : 港区 - 田町(東京)駅 : 694件
- 7位 : 品川区 - 大崎駅 : 662件
- 7位 : 豊島区 - 池袋駅 : 662件
- 9位 : 西東京市 - 田無駅 : 644件
- 10位 : 墨田区 - 錦糸町駅 : 627件
- 11位 : 江東区 - 東陽町駅 : 626件
- 12位 : 練馬区 - 練馬駅 : 624件
- 13位 : 港区 - 白金高輪駅 : 621件
- 13位 : 大田区 - 大森(東京)駅 : 621件
- 13位 : 大田区 - 西馬込駅 : 621件
- 16位 : 江東区 - 南砂町駅 : 619件
- 17位 : 世田谷区 - 三軒茶屋駅 : 613件
- 18位 : 大田区 - 蒲田駅 : 591件
- 19位 : 杉並区 - 荻窪駅 : 589件
- 20位 : 港区 - 麻布十番駅 : 571件
勝どき駅の取引数と、江東区、墨田区、大田区の取引件数の数が目立ちますね。
2016年 - 2018年合計取引件数ランキングトップ20
- 1位 : 中央区 - 勝どき駅 : 414件
- 2位 : 江東区 - 豊洲駅 : 343件
- 3位 : 江東区 - 東陽町駅 : 212件
- 4位 : 大田区 - 西馬込駅 : 208件
- 5位 : 大田区 - 大森(東京)駅 : 207件
- 5位 : 豊島区 - 池袋駅 : 207件
- 7位 : 墨田区 - 両国駅 : 206件
- 7位 : 練馬区 - 練馬駅 : 206件
- 9位 : 大田区 - 蒲田駅 : 204件
- 10位 : 港区 - 田町(東京)駅 : 201件
- 11位 : 江東区 - 亀戸駅 : 200件
- 12位 : 杉並区 - 荻窪駅 : 197件
- 13位 : 港区 - 白金高輪駅 : 196件
- 13位 : 江東区 - 南砂町駅 : 196件
- 15位 : 品川区 - 五反田駅 : 195件
- 16位 : 墨田区 - 錦糸町駅 : 181件
- 17位 : 中央区 - 水天宮前駅 : 175件
- 18位 : 江戸川区 - 西葛西駅 : 172件
- 19位 : 世田谷区 - 三軒茶屋駅 : 168件
- 19位 : 八王子市 - 八王子駅 : 168件
直近3年にしてみても、一位は勝どき駅！
また、江東区、大田区、墨田区も2010年-2018年と
同様に取引件数は多いですが、割合としては
この3年間での取引件数の増加が全体の期間の中でも
多いほうであることがわかりますね。
2010年 - 2018年平均取引件数ランキングトップ20
- 1位 : 中央区 - 勝どき駅 : 110.8件
- 2位 : 江東区 - 豊洲駅 : 97.8件
- 3位 : 品川区 - 五反田駅 : 80.3件
- 4位 : 江東区 - 亀戸駅 : 79件
- 5位 : 墨田区 - 両国駅 : 77.4件
- 6位 : 港区 - 田町(東京)駅 : 77.1件
- 7位 : 品川区 - 大崎駅 : 73.6件
- 7位 : 豊島区 - 池袋駅 : 73.6件
- 9位 : 西東京市 - 田無駅 : 71.6件
- 10位 : 墨田区 - 錦糸町駅 : 69.7件
- 11位 : 江東区 - 東陽町駅 : 69.6件
- 12位 : 練馬区 - 練馬駅 : 69.3件
- 13位 : 港区 - 白金高輪駅 : 69件
- 13位 : 大田区 - 大森(東京)駅 : 69件
- 13位 : 大田区 - 西馬込駅 : 69件
- 16位 : 江東区 - 南砂町駅 : 68.8件
- 17位 : 世田谷区 - 三軒茶屋駅 : 68.1件
- 18位 : 大田区 - 蒲田駅 : 65.7件
- 19位 : 杉並区 - 荻窪駅 : 65.4件
- 20位 : 港区 - 麻布十番駅 : 63.4
平均にしてみても、やはり勝どき駅が強い。
加えて、江東区、墨田区、大田区も強い。
平均にすると、品川区の大崎駅や五反田駅、
して港区の麻布十番駅や白金高輪駅もランクインしてきますね。
2016年 - 2018年平均取引件数ランキングトップ20
- 1位 : 中央区 - 勝どき駅 : 138件
- 2位 : 江東区 - 豊洲駅 : 114.3件
- 3位 : 江東区 - 東陽町駅 : 70.7件
- 4位 : 大田区 - 西馬込駅 : 69.3件
- 5位 : 大田区 - 大森(東京)駅 : 69件
- 5位 : 豊島区 - 池袋駅 : 69件
- 7位 : 墨田区 - 両国駅 : 68.7件
- 7位 : 練馬区 - 練馬駅 : 68.7件
- 9位 : 大田区 - 蒲田駅 : 68件
- 10位 : 港区 - 田町(東京)駅 : 67件
- 11位 : 江東区 - 亀戸駅 : 66.7件
- 12位 : 杉並区 - 荻窪駅 : 65.7件
- 13位 : 港区 - 白金高輪駅 : 65.3件
- 13位 : 江東区 - 南砂町駅 : 65.3件
- 15位 : 品川区 - 五反田駅 : 65件
- 16位 : 墨田区 - 錦糸町駅 : 60.3件
- 17位 : 中央区 - 水天宮前駅 : 58.3件
- 18位 : 江戸川区 - 西葛西駅 : 57.3件
- 19位 : 世田谷区 - 三軒茶屋駅 : 56件
- 19位 : 八王子市 - 八王子駅 : 56件
ランキングに入ってくる顔ぶれ自体は変わりませんが、
直近3年にしてみると、
江東区のランキングが上がっていますね。
勢いのある区ということでしょうか。
あとは、中央区の水天宮駅前なんかは新しい顔ぶれになりますね。
2010年 - 2018年平均成長率ランキングトップ20
- 1位 : 荒川区 - 熊野前駅 : 29%
- 2位 : 港区 - 汐留駅 : 24%
- 2位 : 多摩市 - 小田急多摩センター駅 : 24%
- 4位 : 墨田区 - 東向島駅 : 24%
- 5位 : 中野区 - 都立家政駅 : 22%
- 5位 : 北区 - 赤羽岩淵駅 : 22%
- 5位 : 練馬区 - 新桜台駅 : 22%
- 8位 : 千代田区 - 水道橋駅 : 20%
- 8位 : 台東区 - 湯島駅 : 20%
- 10位 : 大田区 - 洗足駅 : 18%
- 11位 : 港区 - 新橋駅 : 17%
- 11位 : 板橋区 - 十条(東京)駅 : 17%
- 13位 : 千代田区 - 飯田橋駅 : 13%
- 13位 : 千代田区 - 四ツ谷駅 : 13%
- 13位 : 中央区 - 宝町(東京)駅 : 13%
- 13位 : 新宿区 - 市ケ谷駅 : 13%
- 13位 : 新宿区 - 初台駅 : 13%
- 13位 : 文京区 - 早稲田(メトロ)駅 : 13%
- 13位 : 世田谷区 - 下北沢駅 : 13%
- 13位 : 荒川区 - 荒川遊園地前駅 : 13%
- 13位 : 荒川区 - 赤土小学校前駅 : 13%
- 13位 : 立川市 - 泉体育館駅 : 13%
先ほどまでとは打って変わって新しい顔ぶれです。
千代田区、新宿区、荒川区は伸びてます。
気を付けたいのは、取引件数がそこまで多くない地域も
ランクインされてますので、そうした地域は除外すべきということですね。
2016年 - 2018年平均成長率ランキングトップ20
- 1位 : 新宿区 - 新宿駅 : 141%
- 2位 : 八王子市 - 松が谷駅 : 77%
- 3位 : 足立区 - 舎人駅 : 71%
- 3位 : 多摩市 - 多摩センター駅 : 71%
- 5位 : 八王子市 - 中央大学・明星大学駅 : 59%
- 6位 : 千代田区 - 四ツ谷駅 : 44%
- 6位 : 世田谷区 - 下北沢駅 : 44%
- 6位 : 世田谷区 - 祐天寺駅 : 44%
- 6位 : 荒川区 - 荒川遊園地前駅 : 44%
- 6位 : 荒川区 - 荒川区役所前駅 : 44%
- 6位 : 足立区 - 小台駅 : 44%
- 6位 : 八王子市 - 片倉駅 : 44%
- 13位 : 東大和市 - 桜街道駅 : 38%
- 14位 : 福生市 - 拝島駅 : 36%
- 14位 : 多摩市 - 小田急永山駅 : 36%
- 16位 : 練馬区 - 新桜台駅 : 34%
- 17位 : 中央区 - 馬喰町駅 : 29%
- 18位 : 千代田区 - 湯島駅 : 26%
- 18位 : 江東区 - 押上駅 : 26%
- 18位 : 文京区 - 末広町(東京)駅 : 26%
- 18位 : 渋谷区 - 表参道駅 : 26%
- 18位 : 北区 - 上中里駅 : 26%
- 18位 : 荒川区 - 田端駅 : 26%
- 18位 : 荒川区 - 熊野前駅 : 26%
- 18位 : 荒川区 - 鶯谷駅 : 26%
- 18位 : 板橋区 - 十条(東京)駅 : 26%
- 18位 : 杉並区 - 新中野駅 : 26%
- 18位 : 練馬区 - 吉祥寺駅 : 26%
- 18位 : 北区 - 新三河島駅 : 26%
- 18位 : 足立区 - 町屋駅 : 26%
- 18位 : 立川市 - 高松(東京)駅 : 26%
- 18位 : 小平市 - 鷹の台駅 : 26%
- 18位 : 小平市 - 青梅街道駅 : 26%
- 18位 : 三鷹市 - 井の頭公園駅 : 26%
- 18位 : 東久留米市 - 清瀬駅 : 26%
- 18位 : 稲城市 - 新百合ケ丘駅 : 26%
- 18位 : 羽村市 - 小作駅 : 26
同率が多い！
平均取引件数がかなり低い集団が集まってますが、
目立つのは荒川区の多さですね。
おわりに：とりあえず大田区、江東区、墨田区は取引が多い
いかがでしたでしょうか。
すでに住みたい地域や最寄り駅が頭にある人は、
検討されている場所で過去、どの程度取引があったのかは
参考になるのではないでしょうか。
大田区、江東区、墨田区は取引が多いですね。
都内に住んでいる人のうち、みんながお金持ちというわけではないので、
取引件数が多いというのは、ある程度の生活水準の人たちが
不動産を購入・売却した取引が多いということになります。
価格面は詳細には見ていませんが、大田区・江東区・墨田区は
購入した部兼を売りやすい地域である、
といっても間違いではないと思います。
今後ですが、間取り、最寄駅からの徒歩分数などの条件も加えて、
より詳細に分析を行っていきますので、
そちらの結果も投稿できればと思っています。