【初めての不動産投資】物件購入から1年の結果報告、評価方法、節税の仕組み、これから始める人へのおすすめ情報

本投稿では、昨年の10月に私が初めて購入した投資用不動産について、購入から1年たったということで、賃料収入等の結果共有を行っていきたいと思います。

ちなみに私が不動産投資をしている背景ですが、私の現職がコンサルタントでことが理由となっています。コンサルタントはお客様や業界の内部事情を知れる立場にあるということで、基本的に株式や債券、投資信託等も購入が制限されているのですが、特に監査法人がバックグラウンドにいるコンサルティングファームなどは、その監査法人が監査サービスを提供しているクライアント企業の株式などは持ってはいけないという決まりがあるのです。

働いている本人もどの企業が監査サービスの提供相手になっているのかを都度都度把握したり、調べる労力がもったいないということで、一律で株式も債権も投資信託を購入を禁止する、あとFXもなぜかわかりませんがダメ、という方針を取っているファームもあるのですが、私が所属するコンサルティングファームはまさにそれで、私自身、入社に伴って証券口座は解約することになりました。

しかしながら、給与収入だけで生活するのもなかなか厳しい世の中ですので、何とか投資をしたいということで目を付けたのが不動産投資でした。私にとっては他に選択肢があまり残されていなかったということもあるのですが、しっかりとリサーチをしていればリスクはある程度事前に可視化できること、USCPAの勉強で得た税関連の知識もある程度使えるところがあるため、不動産投資にチャレンジをしています。

本投稿では、私の初めての不動産投資の結果の評価、その評価方法に加えて節税の仕組み、今後の見通し、そしてこれから不動産投資を始めようとされている方に知っておいてもらいたい事、注意点を書いております。

想定読者

不動産投資に興味を持っている人
不動産投資をやってみたいがどんな結果になるのか他人の例を知りたい人
不動産投資の結果を評価する方法を知りたい人
不動産投資で発生する節税効果の仕組みを知りたい人

期待できるメリット

不動産投資に関連して発生する費用にどんなものがあるかわかる
不動産投資の結果の評価方法がわかる
不動産投資で発生する節税効果の仕組みがわかる

物件概要：部屋数、賃料

まずは物件の概要をご説明します。

場所：埼玉県（最寄駅から徒歩12分）
物件価格：2550万円
購入時築年数：30年
建築：木造
部屋数：8部屋（いずれも１K）
賃料：1部屋1月3.2万円～3.0万円
表面利回り：11％
購入時の賃貸状況：7/8部屋が賃貸契約中

最初の物件購入でしたので、探していたのは5000万円程度の物件だったのですが、表面利回りが高かったことで購入に踏み切りました。

1部屋3.2万円～3.0万円というのは既に入居されていた方々の賃料で、感覚的には他の物件よりもだいぶ安めにしている印象でしたが、それのおかげか空室率も高くありませんでした。近くの物件を見るとひとり暮らし用の間取りが多く、ファミリーで暮らすようなタイプの方向けではない物件が多いエリアでしたので、その中で競争するという意味合いでもこの程度の賃料なのだろう、と判断しています。

また、最寄りの駅からは徒歩12分で、近いとも言い切れないロケーションではありましたが、最寄り駅の年間乗降者数は年平均で2％程度伸びており、人が増えてきているととらえられそうだと思った点も購入に踏み切った理由です。（実際には、乗降者数は居住者の増加を意味しているわけではないのですが、参考情報としてリサーチしました）

建築は木造で築年数は30年だったため耐用年数オーバーの物件ということになり、減価償却費は簡便法の4年を使うことになりました。現職の給与収入がそこそこ高くなってきていて、税率も上がってきていたため、節税効果も狙いたいという思いを持っていた私としては木造の耐用年数オーバーの物件はイメージにぴったりでした。

借入について

初めて不動産投資を行う方がよく使う銀行は、オリックス、スルガ、三井住友トラストL&F、かと思いますが、金利が3％程度になってしまうので、個々は不動産仲介業者さんと協力して地銀を探し回りました。結果、以下の条件で借り入れを行うこととなっています。

借入金額：2295万円
借入金利：1.95％
返済期間：20年
毎月の返済＋金利合計：約12万円

物件価格は2550万円だったわけですが、借り入れは2295万円、つまり90％のローンを組んでいることとなります。初めての物件購入でもあったので、もとからフルローンは狙っていなく、90％のローンを狙っていました。

借入金利を1.95％にできたのは非常に大きかったと思っています。不動産投資の秘訣は、金利を以下に抑えるか、頭金を多く入れるか、返済期間を長くとるか、の3つですが、今回はその中の一つは実践できたのは初めての不動産投資にしてはなかなか良い結果だったかなと思いました。

初期費用の内訳

2550万円の物件購入でどの程度の初期費用が掛かるのか、という点をまとめていきます。

固都税：約1.2万円
仲介手数料：約90万円（仲介業者さん向け）
ローン事務手数料：約10万円（仲介業者さん向け）
登記手数料：約30万円（司法書士さん向け）
地震・火災保険料：約60万円（5年分を一括で支払い）
融資に係る手数料：約40万円（銀行向け）
頭金：約255万円（物件価格の10％）
合計：約485万円

物件の金額に比べると、約19％ですね。20％くらいまでは覚悟していましたが、相場は16，17％くらいらしいので、少し高めになっているようです。仲介業者さん向けの仲介手数料が少し高かったかな、と今では思っていますが、当時は初めての物件購入に興奮気味だったので、あまり精査をすることなく購入に臨んでしまっていました。

ただし、仲介業者さんには気持ちのいいサービスを提供して頂いておりましたので、このくらいの費用はいいかな、とも思っています。

賃料収入と借入金の返済

さて、それではここから実際にどの程度の賃料収入が発生してたのか、という点をグラフで見ていきたいと思います。

賃料収入の累計と手残り

こちらが賃料収入、そこから管理費用を差し引いた後の清算金額、そしてそこから借入金の返済と金利の支払いを引いた後の手残りの金額を累計で表示したものとなります。

物件購入直後に空室1件が埋まり、11月から3月までは満室経営だったのですが、4月に引っ越しが2件発生し、以降はそのまま空室が2件続いています。満室時は賃料収入約26万円だったのが、空室の影響で賃料収入が約20万円となってしまいました。グラフを見ると、わずかにですが、3月から賃料収入のグラフの傾きが変わっています。

また、面グラフを見て頂ければわかる通り、6月に管理費用差し引き後の累計収入がガクっと落ちていますね。これは、6月に退去が発生し、そしてその退去後の原状回復工事に結構大きめの金額が費用として発生したためです。へぇー、1年不動産投資して、残ったのはこれだけかぁー、という印象をお持ちかもしれないですね。

初期費用との対比でみる結果の評価

まずこの結果だけを見て、評価をしてみましょう。初期費用として投下した金額と比較をしてみると、80万円/485万円で、約16％のリターンを得られたと思います。ここのリターンの計算方法は人によっていろいろと考え方が異なるのですが、実際に財布から出ていったお金を分母にとって、発生して手元に残っているお金を分子にとるという単純な方法では、この結論が得られました。

もちろん、財布からは485万円が出ていっているのに対して、1年では80万円程度しか入ってきていないということで、実質1年目は損をしているという見方をするのが通常でしょう。ただし、16％のリターンを提供してくれる金融商品が、市場にどれだけあるでしょうか。株式、債券、投資信託、いずれを見ても、16％のリターンを提供してくれるものはありません。

よって、広い視野で投資活動をとらえ、その中で選択した投資の手段という見方で行くと、16％のリターンを提供してくれる投資活動を選択できたという点については自分自身、ある程度の評価をしてもよいかと思っています。ただし、不動産投資は事業であり、中長期的に継続していくものであるため評価も数年単位で実施していくべきですので、今後の見通しも含めてまた、後段で評価をしていきたいと思います。

なお、これだけでは不動産投資の結果は語れないので、次に賃料収入と、返済と金利の支払合計の比率を見ていきましょう。

賃料収入と（返済＋金利）比

教科書的な話をすると、いくらが収入として入ってきて、そしてそこからいくらを金融機関への返済と金利の支払いに充てるのか、というものを見ていくと、ある程度余裕をもって返済をしているのか、それともぎりぎりで返済を何とか出来ているという状況なのか、という姿が見えてきます。

こちらの比率は、返済と金利の支払いがだいたい賃料収入の50％を下回る状況だと健全だ、と捉えることが出来るのですが、私の不動産投資の状況は、以下の通りとなっています。

初めのうちは50％を下回る返済比率で非常に健全だったのですが、4月に退去が続き、それ以降も空室が出たままとなっているため賃料収入が低く抑えられてしまい、返済比率は60％の状況になってしまっています。これは、ステータスとしては黄色信号です。

年間を通してみると、ちょうど50％なのでぎりぎり青色信号ともいえるのですが、今の状況が続くと全体を通して返済比率が50％オーバーとなってしまいます。今後のアクションとしては、一刻も早く空室を埋めることが必要となっており、管理会社さんと相談の上、計画をしている状況です。

節税効果の考慮

不動産投資そのものから得られる賃料収入については以上となりますが、まだ考慮しなくてはいけないものがあります。それは、節税効果です。

節税効果が生まれる理由

今回の物件は、木造の耐用年数オーバーの物件でした。したがって、4年で減価償却費を取るという簡便法を適用することとなり、これによって不動産投資から得られる収入を相殺し、そして余った損失を給与収入と合算していくことが出来ます。そうすると、所得の圧縮、それに伴う節税効果が得られるわけです。

減価償却費は、簡便法を用いた場合は特にその他の不動産投資に関連して発生する費用・支出に比べて大きな金額を取ることが出来るため、これが節税効果をもたらします。以下に、減価償却費を含む費用の形状によって、どのように節税効果が実現されるかを図解しています。

うまく所得を下げることが出来ると、この図のように税率そのものが変わっていくことになります。正確には、税金の控除などがあるのでこの通りとはいかないのですが、まずはこうした不動産投資における節税効果の側面をご理解いただいたうえで、今回の投資ではどの程度の節税効果が発生したかを確認していきます。

今回生まれた節税効果

以下に、今回不動産投資を実施するにあたって発生した、減価償却費を含む費用・支出を記載します。

保険料支払い：約12万円（60万円/5年を1年あたりの金額に修正）
減価償却費：約330万円
金利の支払い：約44万円
外注管理費：約58万円
その他必要経費：約200万円（各種手数料、旅費交通費、交際費）
合計：約644万円

これと、不動産投資で発生した賃料収入の約270万円を相殺すると、最終的には約374万円の損失という扱いとなります。ここで大事なのが、減価償却費は実際にはお金が財布から出ているものではないということです。

そして、私の給与収入と合算していくと、適用される税率は33％でしたので、この不動産投資で生まれた節税効果は、約374万円×33％＝123万円となります。

節税効果と賃料収入をあわせて考えてみた結果

それでは、ここまでで求めてきた結果を合わせてみましょう。ここも考え方は色々ありますが、賃料として得られた手残りと、節税効果を単純に合算して、初期費用で割ってみます。

（約80万円＋約123万円）/約485万円＝約42％となりました。これは、その他の投資では到底実現できない水準ですね。

もちろん、まだまだ初期費用を回収できているわけではないですし、空室も生まれているので改善の余地はあるのですが、やはり不動産投資は初期投下費用に比べてとてもレバレッジの効く魅力的な投資であることが再認識出来ました。

本当は考慮するべき不動産の売却による収益

今回はやらないのですが、不動産投資の評価をするときは、仮に購入した不動産を今すぐ売却したらいくらのお金が入ってくるか？というシミュレーションを行います。

やり方としては、まずは今すぐ売却するとしたらいくらで売れるのか、そして売却代金のうちいくらを金融機関への一括返済に充てるのか、そして売却益に係る税金はどの程度か、といったシミュレーションを行います。

ポイントは、金融機関に対して返済を毎月していることによる、実質的に自分が所有する不動産の金額が増えていっているという点を考慮することにあります。購入したての段階では、頭金として入れた金額の分だけしか実質的に不動産の所有をしていないという考え方が出来ますが、これが返済を続けるうちに、だんだんと不動産を所有している割合が増えていきます。

所有している割合は既に自分のモノなので、売却したときに発生する売却代金のうち、その割合は自分の財布に入れることが出来、残りは金融機関へ支払いが行われる、というイメージです。

したがって、将来的に1億円で売却できるであろう、と思える不動産を持っている状況で、金融機関へ返済をしていった結果、今年は5％を返し終わった、と捉えることが出来るのであれば、1億円の5％である500万円を手に入れたという考え方が出来る、というものです。

今回は、購入してからまだたったの1年しかたっていない状況ですし、将来的な売却金額は不透明、そして感覚的にも将来の売却金額のうちのいくらかを今年手に入れたと考える、というは無理やり「自分はこの不動産投資で得をしているんだ！」と言いたいがための言い訳に聞こえるので、実施しない方向とします。

今後の見通し

さて、ここまでの評価は不動産投資から1年が経過した時点での内容でした。不動産投資のいいところは、株式や為替の動きとは違って先行きが見通しやすい点です。そこで、現状の稼働率などがこのまま続いていくという想定をしていった場合、いつになったら初期費用を回収できるのか、といった見通しを立ててみたいと思います。

見通しを立てるにあたっての前提事項は以下の通りです。

手残りは、空室の改善状況に応じて3パターンを考える
- 空室が続くが、これ以上は空室は増えない（年間を通じて空室が2部屋）
- 年間を通じて満室経営になる
- 年間を通じて空室は1部屋のみ
減価償却費はあと3年使える
金額の大きい退去時の現状回復工事が1年に1回発生すると見積もる
適用税率は33％と想定する

これ等を前提に、2年目～4年目の手残り合計と節税効果を3パターンに分けて考えていきます。

まずは1年目の結果を出しておきます。

それではシナリオ別に2～4年目の見通しを見ていきましょう。

シナリオ①現状維持
- 手残り合計：約45万円（2部屋空室）
- 節税効果の計算
  - 賃料収入：約270万円
  - 外注管理費：約58万円
  - 保険料支払い：約12万円（60万円/5年を1年あたりの金額に修正)
  - 減価償却費：約330万円
  - 金利の支払い：約44万円
  - 合計：約 174万円
  - 税率：33％
  - 節税効果：約58万円

シナリオ②満室経営
- 手残り合計：約110万円（満室経営）
- 節税効果の計算
  - 賃料収入：約310万円
  - 外注管理費：約66万円
  - 保険料支払い：約12万円（60万円/5年を1年あたりの金額に修正)
  - 減価償却費：約330万円
  - 金利の支払い：約44万円
  - 合計：約 142万円
  - 税率：33％
  - 節税効果：約47万円

シナリオ③現状を改善
- 手残り合計：約95万円（1部屋空室）
- 節税効果の計算
  - 賃料収入：約280万円
  - 外注管理費：約58万円
  - 保険料支払い：約12万円（60万円/5年を1年あたりの金額に修正)
  - 減価償却費：約330万円
  - 金利の支払い：約44万円
  - 合計：約 164万円
  - 税率：33％
  - 節税効果：約54万円

強気のシナリオ②、あるいは中間のシナリオ③であっても、初期費用を手残りと節税効果で回収できるようになるのは、3年目であるということです。ひとまずいえるのは、現状を維持してしまう、あるいはそれ以上に空室が出てしまう事態だけは何としても避けなくてはいけない、ということですね。

5年目にもなると、減価償却費に起因する節税効果が使えない、いわゆるデッドクロスが発生するので、それまでには初期費用も回収し終えておきたいところです。

反省点と今後のアクション

ここまでの評価結果で、リターン自体はこの他の投資に比べていいと思える一方で、空室が出ていることに起因する返済比率の高まり、そして減価償却費の使い終わりまであと3年である、という点が課題として挙げられました。

まず第一に対処すべきは空室を埋めること

明らかですが、まずは空室を埋めることに取り組みたいと思います。管理会社さんに投げっぱなしにしており、気づいたら空室が2部屋出ていてその状態が半年以上キープされているわけですから、もっと早くに手を打つべきだった、という点は反省点です。

具体的には、広告費用を通常の何倍かに引き上げるといったことをしていきたいと思います。また、現状は業務委託をしている管理会社さんに営業を任せている状態なので、オーナーである私自身からも営業さんへの依頼をしていく、といったことに取り組みたいと思います。こうした、オーナー自ら何かしらのアクションを取るというときは、業務委託をしている管理会社さんとも合意したうえで進めていくことが大事になりますので、直近で取り組むべきは管理会社さんとの相談になりますね。

2棟目の購入に向けた準備

既に物件購入から1年が経過しているわけですが、デッドクロスを迎えるまであと3年となっています。減価償却費を使い切ると節税効果が見込めなくなり、キャッシュフローがかなり厳しい状況になるので、対応策として2棟目の購入に向けた準備を始めていきたいとも思っています。

次は、すこしは減価償却費が長く取れるような物件にしたいので、耐用年数オーバーではない木造か、耐用年数はオーバーしていてもいいので軽量鉄骨、鉄骨造の物件なんかがいいですね。金額は大体7500万円で、資金としては20％の1500万円程度を目安に準備をしていきます。現状の預金状況と貯蓄の計画を考えると、資金が集まるのは、1年後あたりかなと思っています。

不動産投資に興味を持っている方へ

業者の言うとおりになってはいけない

さて、ここまで私の初めての不動産投資について、物件購入から1年経過時点の状況を共有させて頂きました。もし、この投稿を読んでいる方が不動産投資に興味を持っているのであれば、ぜひ気を付けて頂きたいポイントがあります。それは、良い物件、良い業者を見抜くことが出来るよう、まず自分自身で様々な情報に触れ、業者さんの言う通りに意思決定しないことです。

不動産の情報は非対称性があり、情報がとりにくかったり、インターネット上で必要な検討がすべて出来るといった類のものではありません。したがって、業者さんから情報を仕入れたり、実際に物件の周辺状況を見て競合の物件情報をつかんで比較検討したり、金融機関についても数ある金融機関の中から良い条件を自分のために提供してくれるところを探し出すといった活動をしていく必要があり、初めての方からすると対処しなくてはいけない情報量の多さに辟易し、段々と「業者さんの言うとおりに買ってしまおう、管理会社さんの言うとおりに空室が埋まるまでもう少しまとう」、と相手が言うとおりにしておこう、という気持ちになってしまうケースがあります。

これは何としても避けなくてはいけない事態です。実際、今回私が購入した物件は、購入直後は満室でしたがそれが続いたのはわずかな期間で、瞬く間に空室が2部屋出て、それが半年以上続いている状況です。管理会社さんからは賃料の引き下げをとりあえずやってみるということを連絡頂いたのでその通りにしていましたが、確認してみたところ問い合わせも芳しくなく、広告費を引き上げるというプランをこちらから提示した、という状況です。もっと早くにこちらからアクションを取っていれば、1部屋くらいは空室も埋められたのでは、反省しています。

このように、管理会社さんは賃貸管理契約が続いてさえいれば別に空室が出ていようがそれを積極的に埋めようとしてくれないかもしれません。また、仲介業者さんは、皆さんに物件を購入して頂いた後には何の責任も持たないので、そこまで良い物件ではないものをとても良い物件であるかのようにおすすめしてくるかもしれません。

したがって、不動産投資は複数の業者さんを巻き込んで実施していくものではあるものの、オーナーさんがきちんと見る目をもって購入し、また購入後もきちんと管理するための目を持っていないといけないわけです。しかし、私のような初心者は、そんな目など持っていませんので、そうした目を養うために、様々な情報に日々触れるようにしていかなくてはいけないのです。

情報を仕入れるために業者を使う、という意識を持つ

最終的に意思決定するのは不動産投資家を目指す皆さんです。ですが、自分自身の見る目を養うためにも、様々な情報に触れるようにしましょう。その観点では、情報を仕入れる際には業者さんを有効活用すると効果的かつ効率的です。当然ですが、情報については業者さんが最も新しく、そして確かな情報を持っているからです。

以下に、情報を仕入れるという目的で活用できる業者さんをリストアップしています。セミナーを企画されていたり、個別相談会を企画されている業者さんは非常に多いので、まずは購入するかどうかという点からは距離を取り、情報を仕入れるという観点で参加してみてはいかがでしょうか。

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引っ越し業者を選ぶときの一括見積請求にイメージは近いですね。メールがたくさん来ることになってしまうのが嫌だという方は避けたほうがいいかもしれません。

不動産投資の情報提供サービス「セカオピ」

株式会社ノークリーのセカオピは、不動産投資に関する相談を無料で行う、というサービスです。ノークリー自体は売買をしていないので、無理やりに売りつけようとしてきたりすることはありません。使い方としては、購入したい物件があったときに不動産投資の目的や出口戦略から見て、正しい購入になるのかどうかを相談に乗ってもらったり、空室改善のためにとれるアクションを相談出来たり、様々です。これから買おうとしている人の相談にも乗ってもらえるようなので、ぜひ無料の相談を申し込んでみてはいかがでしょうか。