皆さん、不動産を買うことを考えたことはありますか？
私は、これまで賃貸物件しか使ったことは無いのですが、あと数年したら不動産を買うことを真剣に考えてみようかと思っています。
とりあえず都内で考えているのですが、正直、大学から上京しているものの都内にどんな地域があって、どこに住みたいとかは全く考えられていません。
しかし、不動産を買うのであれば、条件としたいことが２つあります。
それは、いつか売れること、そして売るときに可能な限り値下がりしない物件であること。
地域の住みやすさや魅力や子育てのしやすさはもちろん検討すべきですがそこはあとで考えるとして、
まずはある程度物件の流動性があって売買がスムーズに出来そうなところ、そして値下がりしなさそうな地域はどこなのか、
どんな条件の物件なのかを、国土交通省の過去の不動産取引データをもとに調査してみました。
過去データを分析したものになりますので、今後がどうなるかは完全には予想出来ませんが、今後を予想する際のインプットにはなるはずです。
前回の投稿では、過去データからどの地域の取引件数が多かったのか、増えているのか、という観点で売りやすい地域はどこかという分析を行いました。
こちらの投稿では、過去データを分析し、物件の間取り情報、徒歩分数情報、築年数情報ごとに取引件数、そして取引の平均価格を調査した結果を共有します。
Agenda
都内の不動産取引調べてみました
調査対象
- 売ろうとしたときに売れる物件の条件：間取り・徒歩分数・築年数
- 条件ごとの平均価格・成長率・値崩れのリスク（ばらつき）
想定読者
- 今後、都内で不動産を買おうかと考えている人
- 買うかはわからないけど、どんな条件の物件はいざというときに売りやすいのか、値下がりしない物件なのか知りたい人
メリット
- 都内で不動産の取引をしやすい条件の物件がわかる
- 都内で不動産価格が落ちにくい、安定している条件を知ることができる
間取り別の取引件数・取引価格：
3〇〇は人気なので売りやすい！一方で値下がりのリスクを考えると2〇〇、1〇〇は最強
取引件数は1〇〇 > 3〇〇 > 2〇〇 の順で多く、4〇〇, 5〇〇, 6〇〇の取引はほぼなし
まず、間取り別に取引件数がどうだったか、という部分を見ていきます。
こちらが間取り別の取引件数、伸び率です。
見てすぐにわかる通り、4〇〇, 5〇〇 , 6〇〇 , 7〇〇 の間取りの取引は他に比べて圧倒的に少ないです。
都内のケースなので、そんなに多くの部屋が必要ではないということでしょう。今後はこれらの間取りについては母集団から除外しようと思います。
次にわかるのは、取引件数は1〇〇, 3〇〇, 2〇〇の順番に多いということです。
最近は単身赴任向けの物件なども増えていると聞きますので、1〇〇が増えてきているのは納得です。
きちんと理解しておきたいのは、2〇〇よりも3〇〇の物件のほうが多いということですね。
どうせ買うのであれば、家族が増える可能性もあるし大きいほうを買っておこうと考えるのが消費者の意識でしょう。
単純な取引の数を考えるのであれば、3〇〇のほうが2〇〇よりも売りやすいという結論となります。
価格は2〇〇と3〇〇にほぼ差がなく、価格の伸びは3〇〇が最大
次に、価格を見ていきます。
こちらも4〇〇, 5〇〇, 6〇〇, 7〇〇は置いておいて、
平均価格に目を向けると、2〇〇 と 3〇〇に大きな差がないことがわかります。
先ほどの取引の数からみると、売りやすさも考えると、価格があまり変わらない3〇〇がやはりいいのでは、という考えになりそうです。
価格の伸び率も3〇〇が最大になっていますので、やはり消費者としては買うのであれば2〇〇よりも3〇〇、という意識が働き、人気が出てきている結果
価格が高騰している可能性があります。
値下がりリスク（価格のばらつき）は3〇〇は1〇〇, 2〇〇の2倍以上！
価格については、ばらつきも見ていく必要があります。
標準偏差を見ると、3〇〇の値は1〇〇, 2〇〇の間取りのケースと比べて2倍以上の数値になっています。
これはつまり、値上がりの可能性もありますが、
同時に値下がりのリスクも2倍以上となります。
間取りに関する総括
ここまで見てみると、価格の観点では2〇〇と3〇〇に実は大きな差異はなく、スペース当たりの価格で言えば3〇〇が有利、
そして売りやすさという観点では3〇〇のほうが2〇〇よりも有利、
一方で、値下がりのリスクは3〇〇は2〇〇の2倍以上、となります。
リスクを許容できるのであれば3〇〇で広めのスペースで2〇〇とほぼ同じ価格で過ごすこともできますが、売却の時に大きなしっぺ返しを食らう可能性もある、
そのリスクを下げたいのであれば、2〇〇を購入することで、売却時の値下がりリスクを下げるということが方法として選択できるでしょう。
1〇〇は、取引のしやすさ、価格の低さ、価格の安定性からみて最強と言っても過言ではないです。
別居婚も増えていると聞きますから、ご結婚されている方でも1〇〇と2〇〇などを併用するという選択肢もありかもしれませんね。
徒歩分数別の取引件数・取引価格：
徒歩0~5分と6~10分に大きな価格差はなし、値下がりリスクの低い0~5分圏内を狙うべき
やはり近場が人気、しかし0~5分と6~10分に大きな差はなし
さて、最寄り駅からの徒歩分数別に取引件数を見ていきましょう。
これは想像通りですね。近場が人気です。
もっと0~5分と5分~10分の間に差異があるかと思いましたが、そこまで大きな差異がありません。
むしろ、0~10分とそれ以上、で大きな取引件数の違いがあると読み取れます。
売りやすさの観点からは、10分以内の物件が望ましいでしょう。
平均価格が一番高いのは実は徒歩6~10分内の物件、21分以上になると価格は下落傾向アリ
それでは、価格を見ていきます。
そこまでの大きな差ではないものの、平均価格が一番高いのは6~10分の物件となります。
0~5分の物件はもっと高いのかなーと思っていましたが、これを見ると欲張って0~5分以内の物件を狙うのもそこまで高望みではなさそうですね。
成長率についてですが、今はどこの物件も価格が高騰しているところ、21分以上の物件については価格が下落傾向にあります。
取引の件数も少ないですし、駅から遠いところはやはり危険な買い物になるでしょう。
やはり、値下がりリスク（価格のばらつき）は駅近の物件のほうが低い！
価格のばらつきについては、全期間と直近3年で真逆の結果が出ている部分もありますが、概して近場の物件のほうが有利と言えます。
ここでも、0~5分と6～10分の物件には大きな差異はありませんが、11~15分の物件は0~5分の物件の2倍以上のリスクがあります。
徒歩分数に関する総括
これはシンプルです。
近場の物件を買いましょう！
0~5分の物件は高望みしすぎかな？という思いがあったとしても、実はそんなことはないので、5分以内に最寄り駅まで行ける物件が
価格メリットの部分でも、売りやすさの面でも、値下がりリスクの少なさの部分でもオススメとなります。
築年数別の取引件数・取引価格：
買うなら6~10年、売るなら11~15年物件
6~10年、11年~15年の取引が多い、買うなら0~10年の物件にし15年に到達する前に売却すべき
それでは、築年数別の取引件数を見ていきましょう。
築年数6~10, 11~15年の物件が取引数は多いようです。
0~5年ですと新しすぎるので市場に出回らないのかもしれませんね。
直近で言えば、11~15年の物件が最も取引件数が多いため、今後購入を検討されている方は
築年数0~10年の物件を購入し、数年過ごしたうえで一番売りやすい11~15年のタイミングを迎えるように計画すべきでしょう。
意外に伸びているのは31年以上の物件、要因は改装済み物件の増加
取引件数の伸びについて、注目すべきは31年以上の物件が全期間、直近3年ともに最大の伸び率を示している点です。（マイナスですが）
この要因ですが、改装済み物件の取引が人気であることが理由にあります。
改装済み物件の数値も示していますが、明らかに31年以上の物件に占める割合が多い状態です。
とはいえ、改装済みの物件を狙ったり、自身で改装を計画することはなかなかに難しいかと思われますので、
購入を検討するのであれば未改装の物件であることを念頭に計画をすべきと思います。
今後の分析では、未改装の物件に絞っていきたいと思います。
価格は新しい物件ほど高い、改装済み物件は500万円ほど相場が上がる
では、価格の面を見ていきます。
平均価格は予想通り、築年数の浅い物件ほど高い傾向にあります。
6~10年、11~15年、16年～20年の物件の差異はそこまで大きくないですが、21年以上となるとがくっと平均取引価格が下がっています。
予算次第ですが、気にしない方は21年以上の物件を狙ってもいいでしょう。
改装済み物件を見てみると、概して500万円ほど相場が上がるようですね。
値下がりしにくいのは0~5, 11~15, 31Overの物件
価格のばらつきを見ていきますと、これは面白いですね。
リスクが低いのは、0~5年の物件と、11~15年の物件で、間に挟まれた6~10年の物件は 0~5年、11~15年の物件のリスクの2倍以上となります。
5年未満の新しい物件は値下がりしにくく、6年以上になると価格が落ち始め、また11年以上の物件になると安定を取り戻す、ということになります。
うまくできるかは置いておいて、値下がりした6~10年の物件を 11~15年のタイミングで現在の相場である3700万円未満で購入し、
11~15年タイミングで同じく3700万円で売却できるとハッピーですよね。
31年以上の物件もリスクは低いですが、これは何となく頷けます。
築年数に関する総括
売りやすさの面からは、築年数が10年未満の物件を購入すべきです。
計算がしやすいのは、値下がりのリスクが低い11~15年の物件と31年以上の物件となります。
シナリオとしては、10年未満の物件を購入して、15年になるまでに売却をするつもりで15年の物件の相場を確認しておき、
その価格以下あるいは同等の価格で10年未満の物件を購入することができれば、売るときにも購入資金が戻ってくることになります。
終わりに
さて、ここまでで、地域別と、条件別で一応分析をしてみました。
次は、より細かな粒度で分析を行っていこうと思います。
地域と、条件を絞って、取引件数の変化、価格の変化を見ていきたいと思います。
不動産購入を検討されている方に、少しでも参考となれば幸いです。