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【学生でもできた！】逆転不動産投資術【著者：石渡浩】
不動産投資術に関する本のレビューをしていきたいと思います。以前、こちらにまとめた本のうちの一つとなりますが、今回ご紹介するのは石渡浩さん著の「学生でもできた！逆転不動産投資術」となります。
こちらの書籍は2009年12月出版なので、すでに10年以上も前の本ではあるのですが、土地の選び方、融資の引き出し方、空室対策など、幅広く取り扱われており、加えて著者である石渡さんが学生時代からどのように物件を買い進めていったのかをその時の心情も踏まえて振り返られています。
個人的には初めのうちは融資が順調に引けていたのが、だんだんと金融機関からの融資が下りなくなり、それを打開していく過程の部分が読み物としても非常に面白く読むことができました。
Amazon Market placeとかですとだいぶお安くお買い求めいただけるみたいですね。
Overview：どんなことが書いてあるのか？
まずはどんなことを取り扱っているか、概要をお伝えします。
第1章では不動産投資の基本原則、第2章では著者の石渡さんが低所得であった学生時代から不動産投資を行い専業大家になり年間家賃収入1.5億円になるまでの軌跡、そして第3章では石渡さん流の投資の極意（土地選び、融資の引き方、そして空室対策）が解説されています。
本書積のメインはずばり融資の引き出し方です。
学生でありながらも、新設法人でも、そして買い進める過程で融資がおりにくくなってもどのようにその状況を打破していかに金融機関から融資を引き出しさらに買い進めていくのか、その手法が詰まっている書籍となります。
第1章は基本原則なのですでに知識がある人は読み飛ばしていただいてOK、と著者の石渡さんご自身も記述されてますのでここではスキップし、また極意である第3章もスキップし、第2章のレビューをメインにここではご紹介していきます。
学生から不動産投資を始めて年間家賃収入1.5億円まで4年で到達
著者である石渡さんのものすごいところは、2005年から2009年のたった4年間で区分所有マンション10戸、戸建て9戸、アパート・マンション18棟を購入し2棟を売却、と相当のスピードで買い進められている点で、投資総額は約13億円、賃料収入は約1.5億円です。
さらにはもともと資金があったというような特別な背景があるわけでもなく、大学院に通いながら予備校講師のアルバイトをしており所得は年間100万円足らず、といったまさに低所得からの大逆転を成し遂げられており、この点が書籍のタイトルでもある「逆転不動産投資術」の所以となります。
石渡さんは初めは区分所有を個人事業主としてスタートされます。最初は学生ながらに貯金していた500万円（結構多いと思うのですが・・・）で2DKを購入し、その後、その賃料収入の証明を持ち、事前に登録されていた個人事業主として日本政策金融公庫、りそな銀行、その他の地銀から融資を引き出していき、規模の拡大に合わせて法人化を行っていきます。
学生でも融資を引けた理由
第2章のメインは、学生という立場でありながらも融資を引くことに成功した理由と、その後、新設法人を設立されてから融資を引き出す際のポイント、および融資がおりにくくなってからの対策です。
個人が融資を引き出す際に論点となる項目は、事業計画の妥当性、自己資金、銀行評価額、と複数ありますが、ここではそもそもとして 個人事業主としての申告の実績があるか（事業所得の申告の実績が複数年あるか）という点が解説されている点を興味深く感じました。
学生ですと、金融機関から融資を引き出せないということは想像に難くないですが、これが個人事業主としての事業所得の申告実績が3年以上あると、融資の対象として取り扱ってくれるケースもあるのですが、石渡さんは事業所得の申告をされており（理由は不明）、この点を有効活用できたそうです。
普通に会社員として勤めていると、個人事業主としての登録などはされていない方が通常だと思いますが、もし不動産投資を考えるのであれば個人事業主の登録をするというのは早めに済ませておいたほうがいいのかもしれません。 （あるいはなにかしらの節税目的でも）
法人での融資引き出しのポイント
同様に、法人で融資を引き出す際のポイントについても解説がされています。新設法人は事業実績がないのでこれまた融資を引き出しにくいのですが、石渡さんのケースでは個人事業主としての不動産賃貸業の実績がそのまま新設法人としての事業実績に加味されたため、金融機関からの融資を得ることが出来たとのこと。
このことから、Small Startされることをおススメされているのが本書積での基本スタンスとなります。ただ、現状で考えると、いきなり法人を設立して不動産投資の融資を引き出すことに成功されている方もいると思うので、今はちょっと状況が違うかもしれません。
不動産投資に関するコンサルティングやセミナーなどに最近参加した結果ですが、この部分はやはりもう少し勉強しないと・・・
融資がおりにくくなったら
最後に、融資がおりにくくなってからの対策ですが、ここは「根気よくいろいろな金融機関をめぐりましょう」、「担当者との関係性が重要です」の二言につきる、というのが読後の感想です。
実際そうなんでしょうが、この部分はまだ不動産投資を始めたばかりの自分としてはあまり参考にならなかった部分でもありました。（そもそも融資が下りにくくなってきた、というような状況に至るまで買い進められていない）
終わりに
いきなり貯金で500万円持っていたりと、少し普通の大学院生とは言えないのでは・・・と思われる石渡さんですが、社会人として数年が経過し、不動産投資に興味を持ったような人からすると、非常に近しい経済状態かと思われますので、その状態から専業大家さんになられ、成功されていくまでの軌跡は非常に興味深く読ませて頂くことが出来ました。
第3章の極意の内容も非常に充実されており、10年たった今でも非常に学びの多い書籍でしたので、おすすめの一本です。